6306 sayılı Kanun, afet riski taşıyan alanlarda ve yapılarda dönüşümü düzenler. Süreç tek bir adımdan değil; tespit, idari işlemler, maliklerin kararı, müteahhitle sözleşme ve yapım gibi birden çok aşamadan oluşur. Bu yazı genel bir yol haritası sunar. Her bina için ayrıntılar farklı olabilir.
1. Riskli yapı tespiti
Tespit talebi malike aittir. Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir, tüm maliklerin oybirliği aranmaz. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Masraf kural olarak hak sahiplerine aittir.
2. Rapor ve tapu şerhi
Rapor idareye sunulur. Yapı riskli bulunursa tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere bildirim yapılır.
3. İtiraz
Tebliğden itibaren on beş gün içinde il müdürlüğüne itiraz edilebilir. İtirazı teknik bir heyet inceler. Bu süre hak düşürücü olduğu için kaçırılmamalıdır. İtirazın raporun ölçüm, karot ya da hesap yöntemine dair somut teknik gerekçelere dayanması gerekir.
4. Karar: yıkıp yeniden yapma ya da güçlendirme
Yıkıp yeniden yapma kararı için başlangıçta arsa payının en az üçte ikisi aranıyordu. 7471 sayılı Kanunla (Kasım 2023) karar yeter sayısı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuna indirildi. Katılmayan paydaşın payı için rayiç değerin tespit ettirilmesi ve payın anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılması yolu öngörülmüştür. Paydaşlara katılım için bildirim tarihinden itibaren on beş günlük süre tanınır. Güncel hükümler için kanun metnine bakılmalıdır.
Yıkım yerine güçlendirme de talep edilebilir. Bunun için teknik uygunluk tespiti, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca karar, proje ve ruhsat gerekir.
5. Tahliye ve yıkım
İdare, tahliye ve yıkım için süre verir. Süre içinde yapılmazsa idare ek süre vererek yapıyı kendisi yıktırabilir. Bu aşamada elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilir. Yıkım masrafı ödenmezse kamu alacağı olarak takip edilebilir. Sürenin üst sınırı yönetmelikte belirlenmiştir.
6. Müteahhitle sözleşme
Maliklerin kararından sonra yapım için müteahhitle sözleşme yapılır. Kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da bedel karşılığı yapım gibi modeller kullanılabilir. Teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin tahsisi ve teminat gibi konuların yazılı ve net olması önemlidir. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
7. Kira yardımı ve kredi desteği
Tahliye sonrasında kira yardımı için il müdürlüğüne başvurulur, destek kendiliğinden ödenmez. Tutarlar ve koşullar ilden ilçeye değişebilir ve güncellenir. Dönüşüm kapsamında kullanılan kredilerde faiz desteği ve bazı harç ile vergi muafiyetleri gündeme gelebilir. Muafiyetin kapsamı işleme göre değiştiği için işlem öncesinde ilgili müdürlükten yazılı bilgi almak güvenli bir yoldur.
8. İskân ve yeni tapu
İnşaat tamamlanınca yapı kullanma izni alınır, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir ve yeni tapular düzenlenir. İskân hakkında yapı kullanma izni yazımıza göz atabilirsiniz.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki, mali veya teknik danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulamalar değişebilir. Kendi durumunuz için ilgili belediyeye, yapı denetim kuruluşuna veya bir avukata danışın.
Son güncelleme: