Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasının bir bölümünü (arsa payını) yükleniciye devreder, yüklenici de yapıyı inşa edip belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine verir. Hukuken, eser sözleşmesi ile taşınmaz devrine ilişkin unsurları bir arada taşıyan karma bir sözleşme olarak değerlendirilir. Bu yüzden sözleşmenin hem inşaat hem de tapu tarafı dikkatle düzenlenmelidir.
Sözleşmenin şekli
Taşınmaz mülkiyetinin devrini borçlandıran sözleşmelerin resmî şekilde yapılması esastır. Uygulamada ve yargı kararlarında kat karşılığı sözleşmelerin de noter ya da tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenmesi gerektiği kabul edilir. Adi yazılı bir sözleşme sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Sözleşme öncesinde bir avukattan görüş almak yerinde olur.
Sözleşmede açıkça yazılması gerekenler
- Taraflar, parsel bilgileri ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin listesi. Kat, cephe, brüt ve net metrekare ve kat planı eklerle belirlenmelidir.
- Arsa paylarının ne zaman ve hangi aşamada devredileceği. Devrin inşaatın ilerleyişine bağlanması taraflar için dengeli bir çözüm olabilir.
- Teslim süresi, gecikme halinde ödenecek tazminat ya da cezai şart ve mücbir sebep halleri.
- Teminat. Teminat ipoteği, banka teminat mektubu gibi araçlar sözleşmede açıkça düzenlenebilir.
- Yapının kalitesini belirleyen teknik şartname. Malzeme türleri, marka ya da eşdeğerlik koşulları ve işçilik standardı net olmalıdır.
- Ruhsat, harç, katkı payı, yapı denetim, iskân gibi masrafların kime ait olduğu.
- İmar değişikliği, proje revizyonu ya da ek ruhsat gibi durumlarda taraflara düşen yükümlülükler.
- İskân alınması ve bağımsız bölümlerin tapu işlemlerinin tamamlanmasına ilişkin yükümlülükler.
- Yüklenicinin sözleşmeyi bir başkasına devredip devredemeyeceği.
Yüklenici seçerken bakılabilecekler
- Daha önce tamamladığı yapıları yerinde görmek ve o yapılardaki maliklerle konuşmak.
- Müteahhitlik yetki belgesi ve vergi, SGK gibi kayıtların düzenli olup olmadığı.
- Aynı anda yürüttüğü iş sayısı ve mali gücü.
- İskân ve tapu süreçlerinde önceki deneyimi.
Süreç boyunca
- Ruhsatın alındığını ve inşaatın ruhsata uygun yürütüldüğünü yapı denetim kayıtlarından takip edin.
- Proje değişikliği ve ek iş taleplerini yazılı hale getirin.
- Teslimde bağımsız bölümleri sözleşme ve projeye göre birlikte kontrol edin, eksik ve kusurları yazılı olarak bildirin.
Ruhsat ve iskân süreçleri için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki, mali veya teknik danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulamalar değişebilir. Kendi durumunuz için ilgili belediyeye, yapı denetim kuruluşuna veya bir avukata danışın.
Son güncelleme: